September, 2025 - 中和不動産®︎

ベトナムの格安賃貸物件に潜む注意点：居住登録と営業許可に要注意

ハノイへの赴任や移住を控え、できるだけ家賃を抑えたいと考える日本人の方も多いでしょう。実際、ハノイ、ホーチミン市内には月300〜500USD程度（日本円で約4〜6万円）の格安賃貸物件が数多く存在し、魅力的に映ります。しかし「安さ」には理由があるかもしれません。その背景には、日本人が安心して住むために見逃せない重要ポイント、すなわち物件オーナーの営業許可と居住登録の問題が潜んでいます。本記事では、格安物件を借りる際に注意すべき点と、実際に起こりうるトラブル事例、そしてそれを回避するための専門家からのアドバイスを詳しく解説します。新生活をトラブルなく始めるために、ぜひ参考にしてください。格安賃貸の魅力とその裏にあるリスクベトナムには日本人に人気のサービスアパートだけでなく、個人オーナーが運営する小規模なアパートや下宿的な物件も多く存在します。家賃が月200～500USD程度のこうした物件は、初めての海外生活で予算を抑えたい駐在員や現地採用の方にとって大変魅力的です。ところが、格安物件には「裏のリスク」があることをご存知でしょうか。最大のリスクは、その物件のオーナーが外国人向けに必要な営業許可（貸家営業ライセンス）を持っていない場合があるという点です。ベトナムの法律では、外国人が住宅を借りる場合、貸主（オーナー）は入居した外国人の情報を公安（警察）に24時間以内に届け出て居住登録を行う義務があります。しかし、安価な物件の中には外国人を居住させる許可（営業ライセンス）を得ていないオーナーや、手続きが面倒で届け出を怠るオーナーも存在します。そうした物件では正式な居住登録ができず、入居者である外国人は無登録滞在という扱いになってしまうのです。無登録の状態でいることには大きなリスクがあります。居住登録がされていないと公安発行の居住証明書（テンポラリーレジデンス証明）が取得できず、労働許可証（ワークパーミット）やビザ更新の際に必要となる書類が揃わない事態に陥ります。実際、貸家営業ライセンスを持たない“なんちゃってオーナー”の物件を借りてしまったために、公安から居住証明書を発行してもらえず、結果としてワークパーミットを取得できなくなってしまった日本人の方も後を絶ちません。つまり、「格安物件を借りたらビザが延長できなくなった」「労働許可証の申請に必要な書類が揃わず困った」といったトラブルが現実に起こり得るのです。さらに、オーナーが正式な許可を持たず税務申告等をしていないケースでは、「家賃のレッドインボイス（税務領収書）は発行できない」と言われることもあります。レッドインボイスは事業登録を行なっているオーナーは発行可能です。サービスアパートはレッドインボイスが発行出来るところをお勧めしていますが、コンドミニアム（個人オーナー）の場合はレッドインボイスが発行出来ない物件も多いです。赤インボイスが出せない＝非公式な賃貸というわけではございません。オーナーが居住用の物件営業を登録していて、所得申告の納税をしている証明書（納税証明書）で賃借人がVAT控除を行えます。（税務署通達で確認済み）実際にあったトラブル事例：居住登録できずビザ更新に支障では、具体的にどのようなトラブルが起こり得るのでしょうか。ここでは、架空ではありますが実際に起こりうるケースとして、日本人入居者の体験談を紹介します。ケース：現地採用のAさんの例新卒でハノイに赴任したAさん（20代・男性）は、初任給が高くなかったこともあり、月約400USD（約4.4万円）のアパートを自力で探して契約しました。オーナーはベトナム人の個人大家で、「日本人歓迎、安くするよ」と親切に対応してくれ、英語での契約書にもサインして入居開始。ところが入居後しばらくしてAさんが会社を通じてビザ延長の手続きを行おうとした際、必要書類の一つである公安発行の居住証明書が用意できないことが判明しました。オーナーに問い合わせると明確な答えが得られず、実はオーナーが貸家営業の許可を持っておらず外国人居住者の登録手続きをしていなかったため、Aさんの居住は公的には「未登録」扱いになっていたのです。この事態にAさんは大慌てです。ビザ延長の期限が迫る中、居住登録がないままでは延長手続きが進められません。最悪の場合、ビザの延長が認められず一度日本へ帰国し再入国しなければならない恐れすらあります。会社にも迷惑がかかるため、Aさんは急いで信頼できる不動産仲介会社に相談しました。仲介会社を通じてオーナーと交渉した結果、遅ればせながら公安への届け出手続きをしてもらい、なんとか居住証明書を取得。ビザ延長は間に合いましたが、Aさんは「二度と安さだけで物件を選んではいけない」と痛感したといいます。このケースは架空のエピソードですが、内容は決して他人事ではありません。実際に「居住登録ができない物件に住んでいたためにビザ更新に支障が出た」「労働許可証の取得が大幅に遅れた」といった話は、ハノイ在住日本人コミュニティでも耳にするところです。また、場合によっては警察（公安）による抜き打ちの居住者チェックが行われ、登録のない外国人に罰金が科されるケースも報告されています。事実、2024年にはあるコンドミニアムで外国人居住者に対する一斉取り締まりが行われ、居住登録をしていなかった外国人に対し一人当たり約100万ドン（約6千円）の罰金が科されるという事例も発生しました。運良く罰金だけで済めばまだいいですが、ベトナムの法律上は無登録の外国人に対し国外退去（強制送還）を命じることすら可能であり、現実に「発覚したら罰金や賄賂で解決せざるを得なかった」といった笑えない話も存在します。このように、居住登録を怠ることのリスクは非常に大きいのです。居住登録とベトナムの最新動向：法律の厳格化と取締り強化なぜ居住登録がこれほど重要なのでしょうか？背景にはベトナム政府の法律および運用の厳格化があります。ベトナムでは2014年施行の入出国管理法により、外国人は滞在期間に関わらず居住地を管轄の公安に届け出ることが義務付けられています。貸主は外国人入居者を受け入れたら都市部では12時間以内（その他地域でも24時間以内）に公安へ届け出を行わなければならず、これは貸主側の法的義務です。届け出がなされなければ、入居者である外国人は「無登録滞在」とみなされ、違反として罰則の対象となります。罰金だけでなく、法律上は最悪国外退去処分もあり得る厳しい規定です。こうした法律自体は以前から存在しましたが、近年になって運用が一層厳格化されてきています。特に2023年後半以降、外国人の居住状況に対する当局のチェックが厳しくなりました。例えばホーチミン市では2023年8月から、外国人が滞在するすべての宿泊施設や賃貸住宅を対象に、外国人の一時滞在（居住）登録状況を一斉点検するキャンペーンが実施され、登録を怠ったオーナーに罰金処分を科す方針が打ち出されています。また、公安当局は各住宅やマンションの管理者・オーナーに対し、外国人居住者の滞在申告を徹底するよう呼びかけるなど、取り締まりを強めています。ハノイにおいても同様に、外国人が多く住む地区を中心に無許可の賃貸や未登録の居住者に対する監視が強化されているとみられます。さらに近年の動向として、一度居住登録をしていても外国人が一時帰国や出張でベトナム国外へ出た場合、再入国時に改めて居住登録をやり直す必要があるという解釈が強まっています。これは2023年8月の法改正（入出国管理法の改正）によるもので、以前は黙認されがちだった「再入国時の再登録」が厳密に求められるようになりつつあります。実際、「一時帰国後に再登録を怠ったため、ビザ更新の際に勤務先企業が罰則を受けた」という報告もあるようで、企業側・入居者側双方に緊張が走っています。このように、ベトナム政府は外国人の居住実態を正確に把握し、不法滞在や犯罪行為を防止する目的で法の運用を厳しくしているのです。公安の居住登録システムは入出国の記録（パスポートのスタンプ情報等）とも連動しており、居住登録と実際の出入国履歴に矛盾があると指摘されるケースも出ています。言い換えれば、「ちゃんと届け出をしているかどうか」はビザや在留資格の管理と直結する重要事項となっているのです。ベトナムで安心して生活するためにも、こうした最新動向を踏まえて居住登録の重要性を改めて認識しておく必要があります。貸家営業ライセンスの台帳の例。オーナーが正式に貸家営業ライセンスを取得している場合、居住者の情報を記録しています。（現在は公安のオンラインで登録）が用意されており、各入居者の氏名や部屋番号情報が登録されます。この台帳に自分の名前が記載され登録があれば、その物件で正式に居住登録が完了している証拠となり、オーナーは入居者のために公安発行の居住証明書を問題なく取得することができます。逆に言えば、登録がない物件は居住登録が未完了であり、そのままでは入居者は「住所不定の外国人」という扱いになってしまいます。ベトナム当局はそうした外国人に対して労働許可証やビザ延長を交付するほど甘くはありません。トラブルを避けるためのチェックポイント以上のように、格安物件には居住登録不可という思わぬ落とし穴が潜んでいる場合があります。しかし事前にポイントを押さえておけば、そうしたトラブルは確実に回避できます。不動産仲介のプロの立場から、物件選びの際に必ず確認すべきチェックポイントをいくつかご紹介します。まとめ：安心してベトナム生活を始めるために格安賃貸物件には、価格の魅力と引き換えに「居住登録できないリスク」が潜んでいる場合があります。ビザ延長や労働許可証の取得といった重要な局面で不備が見つかれば、時間的・金銭的な損失は計り知れません。安さに飛びつく前に、ぜひ今回ご紹介したポイントを思い出して、物件選びに役立ててください。特にオーナーの営業許可と居住登録の可否は最優先で確認すべき事項です。私たち不動産仲介会社としても、こうしたトラブルを未然に防ぎ、皆様が安心してベトナムでの生活をスタートできるよう日々サポートしております。当社では居住登録可能な物件のみを取り扱い、契約時にはオーナー側の許可や手続きを綿密にチェックしています。ご入居後も日本語でのアフターサポートを通じ、ビザ更新手続きなどで困ることのないようお手伝いいたします。「知らなかった…」では済まされない大切なポイントだからこそ、専門家の知識と経験を活用して、安全・快適なお部屋探しをしていただければ幸いです。新生活が実り多いものになりますよう、物件選びの際はぜひ慎重に。そして必要とあれば、遠慮なく私たち仲介会社にご相談ください。安全な住まいから始まる快適なベトナムライフを、心から応援しております。

ベトナムの台風シーズンと備え

ベトナム・ハノイでの台風シーズン到来に備えて。激しい豪雨や洪水、停電リスク、断水対策など、実体験を交えながら住まい選びと暮らしの備えを解説。安全安心な住環境のヒントも紹介。

ベトナムのテレビ放送事情｜日本人が知っておきたい視聴方法とおすすめサービス

みなさんこんにちは！今日はベトナムのテレビ事情についてお話しさせていただきます。ベトナムに赴任されている日本人は30歳以上がほとんど。日本では若者のテレビ離れが話題となっておりますが、我々世代はまだまだテレビ好きの方が多いと思われます。

ハノイの水道管事情について | 水道管、水圧の日本との違い

ハノイの水道インフラは、歴史的背景や都市開発の経緯から、日本の水道システムとは大きく異なります。日本人駐在員や移住者にとって、これらの違いは日々の生活に直結する重要なポイントです。本記事では、ハノイの水道インフラの歴史と現状を整理し、日本の水道システムとの相違点を実生活の視点から分かりやすく説明します。 1.ハノイ水道インフラの歴史的変遷独立後～ベトナム戦争期（1950～70年代）：1954年に独立を果たした後も、ハノイは北ベトナムの首都として発展し、水道インフラの拡張が図られました。1960年代には旧フランス時代の給水塔を廃止する技術革新が起こります。1960年頃、イエンフー浄水場を設備更新して近代的な配水ポンプ方式へ移行したため、ハンザウ給水塔は役目を終え閉鎖されました。以降、上水は地上ポンプによる直圧給水が主流となり、1890年代設置の重厚な給水塔は歴史遺産として残るのみとなります。一方、戦中戦後の資金不足もあり、市内の古い鉄管などは大半がそのまま残され、老朽化が進行しました。古い配管図面もフランスとの戦争時に焼失してしまい、当局ですら埋設管の全容を把握できない区域があると言われます。ドイモイ以降の現代（1980年代～現在）：1986年のドイモイ政策以降、ハノイは急速な都市拡大と人口増加を迎えます。これに対応し、水道も新規浄水場や大口径の送水管建設が進められました。たとえば近年では郊外のダ川（Da River）水源から大量の表流水を取り入れるプロジェクトが行われ、大規模な送水幹線（ダ川給水パイプライン）が約2009年に稼働しました。これは全市の約4分の1に当たる日量25万㎥以上を運ぶ重要インフラですが、施工不良により2012年以降6年間で20回以上も破裂事故を起こす深刻な問題が発生しています。原因は中国企業製の低品質パイプの採用とされ、漏水による断水被害や経営陣の処分に発展しました。また他方では、日本や国際機関の支援で古い浄水場の拡張改修（例：城北のザーラム地区など）や老朽管の更新も進められています。しかし都市開発のスピードにインフラ整備が追いつかず、現在も水不足や水質汚染への課題が残るのが現状です。 2.都市開発と水道インフラ – 旧市街と新興エリアの違いハノイでは旧市街地と新都市開発エリアで水道事情に大きな格差があります。旧市街（ホアンキエム区周辺）や1960～80年代に建てられた旧ソ連式の集合住宅地では、水道管の老朽化や供給能力不足が慢性的です。そのため**「水圧が弱く水が出ない・水量が足りない」という問題が多発し、住民は自衛策として各建物の屋上に貯水タンクを設置するようになりました。実際、ハノイの古い団地群の屋上には大小様々なステンレス製の水タンクが林立し、空から見ると「銀色のキノコ畑」のようだと揶揄されるほどです。これら屋上タンクは500～1500リットル級が一般的ですが、中には老朽化して落下事故を起こしたものもあり、地元メディアでは「屋上の時限爆弾」と呼ばれることすらあります。これらは、日本の都市部でビルの高置水槽は見られる光景でありますが、戸建住宅から低層アパートまで一律に屋上タンクだらけというハノイ特有の風景は、日本人には驚きでしょう。一方、新興の都市エリア（ミーディンや西湖西岸の高級住宅街、郊外の大型団地など）では、比較的近年に整備されたインフラのおかげで状況は改善しています。新規開発地域では開発業者が大口径の配水管を引き込み、高性能なポンプや受水槽を備えた建物も多く、24時間断水しない安定給水を実現している所もあります。またハノイ中心部でも、富裕層向けサービスアパートや高層オフィスビルでは、自家発電装置や大型の地下貯水槽を完備し、水不足に備えています。しかしそのような建物であっても日本のような完全直結給水ではなく、結局は一旦タンクにためてから各戸に配る方式が基本です。つまり、最新の高層ビルでも「大型の屋上・地下タンク＋ポンプ」という構成自体は踏襲されています。さらに郊外では、水道の未整備区域も依然存在します。ハノイの行政区域拡大により市域に編入された地域（例えばロンビエン区・ザーラム区の一部等）では、90年代まで水道未普及だった所も多く、井戸水や給水車頼みの生活から徐々に水道接続へ移行している段階です。日本ではほぼ全ての市街地で上水道が普及し、未給水地区は極めて稀ですが、ハノイでは都市化のスピードに対し水道網延伸が追いつかず、場所によって給水状況にばらつきがあります。特に都市端部の新住区では、人口増に対し配水能力が不足しがちで、夏場の断水や水圧低下がニュースになることもあります。このように「どこに住むか」で水道事情が大きく異なるのがハノイの現実で、日本との大きな違いと言えるでしょう。 3. 水道管の素材と劣化・更新状況使用素材の変遷：ハノイの水道管は時代とともに素材が変わってきました。フランス統治期から20世紀中頃までは鋳鉄管や鉄管が主流で、その後、徐々にプラスチック系のパイプ（PVC＝塩ビ管や、高密度ポリエチレン管（HDPE）など）へ移行しています。とはいえ、古い市街地には築100年近い鉄製管路が今も埋設されたままの箇所もあり、老朽化による漏水や赤サビ発生が問題です。実際、ハノイ市内では蛇口から黄色く濁った水（サビ水）が出ることがあり、長年住んでいる日本人も経験があるでしょう。その主因は、古い鉄管内面の腐食に伴うサビが水に溶け出すためです。驚くべきことに、各建物への引き込み管（給水支管）にも鉄管が使われるケースがあると指摘されています。日本では戸建やビルへの引き込みには耐久性・耐腐食性に優れた樹脂管（灰色の塩ビ管など）を用いるのが一般的で、地震でもしなやかに動き亀裂が入りにくい素材ですが、ハノイでは未だに鉄管を新築時に使ってしまう業者もいるようです。その結果、新築アパートなのに初めから水がサビ臭い、といった事態も起こり得ます。 ● 劣化と漏水の実態：老朽管からの漏水はハノイの大きな課題です。ハノイ市の無収水率（漏水や計測不能水量の割合）は26%前後との報告もありますが、ある日本人技術者の見積もりでは「ベトナムでは約半分が配水中に失われている」とも言われています。日本の場合は約97%が有効に届けられ、漏水率3～5%程度と世界トップクラスなので、その差は歴然です。漏水の原因は、配管の老朽化（腐食・亀裂）と施工精度の低さです。日本の水道管は丁寧に埋設・接合されますが、ハノイでは過去の工事で不適切な埋設や継手不良があったケースも多く、さらに戦争や道路工事で配管網の把握が混乱した歴史も相まって、地下で水が漏れていても把握できない箇所が多数存在します。ハノイ水道当局者ですら「100%全ての管路経路を把握してはいない」と認めており、大きな破裂で道路に噴出して初めて修理という状況です。こうした維持管理の難しさも、日本との大きな違いです。日本では定期的な漏水調査や管路の更新計画が法的にも義務付けられ、多くの自治体で40～50年程度のサイクルで管を更新していく計画があります。それに対しハノイでは、資金不足もあって計画通りの更新が進まず、100年前の管が現役だったり、前述のように新設時に中古の鉄管が使われてしまうような管理不備も指摘されています。更新の取り組み：近年、ハノイ市も漏水削減と水質改善のため老朽管更新に着手しています。国際協力機構（JICA）や世界銀行の支援プロジェクトで、水漏れが多い地区の配水管を耐久性の高い新素材管に取り替える事業が行われました。例えば破損トラブルが相次いだダ川からの送水幹線も、別メーカーの高品質パイプへ変更する計画が進められています。市内配水網でも、徐々に塩ビ管・HDPE管への置換が進みつつあります。ただし都市全域で見ると依然として古い鉄管網に頼っている部分が大きく、完全更新には巨額の投資が必要です。ベトナム政府も2030年までに100%の住民に安全な水を供給する目標を掲げていますが、その達成には今後、途方もない規模の投資が必要との試算もあります。老朽管の問題は水圧低下や漏水率の高さだけでなく、水質汚染リスクにも繋がっています。後述のように、配管の亀裂から汚水が混入しやすい状況にあるため、単なるインフラ老朽化が公衆衛生問題にも直結しているのです。 4. 配管設計思想の違い – 水圧設計・貯水方式水圧と給水方式：ハノイと日本では、水道の設計水圧や給水方式が根本的に異なります。日本の都市部では、水道局が適切な水圧をかけて各家庭まで直接給水する「直結給水」が一般的です。配水管内の圧力は概ね0.2～0.3MPa（20～30メートル噴水）程度に維持され、2～3階建て程度の建物ならポンプなしでも水道本管からそのまま水が届きます。一方、ハノイでは配水管の水圧が意図的に低く設定されています。文献によれば、ハノイ市の幹線管路の設計圧は0.1MPa弱程度で、これは日本や欧米の平均水道圧の3分の1ほどしかありません。低い圧力設定にしている理由は、古い管の耐久性や漏水を考慮し、過剰な圧力をかけられない事情があるからです。またエネルギーコスト削減の意図もあります。いずれにせよ、この低水圧のためそのままでは高所や奥まった場所まで水が届かないため、各建物側でポンプアップする前提の設計になっているのです。屋上タンク方式：ハノイ市民の生活に根付いているのが、各戸・各ビルでの貯水タンク設置です。典型的な住宅では、まず地表または地下にコンクリート製の受水槽（3～5立方メートル容量）を置き、そこに市の配水管からの水を一旦溜めます。そして電動ポンプでその水を建物屋上のステンレス製タンク（1～2立方メートル容量）に揚水し、そこから重力を利用して各蛇口へ給水するのです。この「地下タンク＋ポンプ＋屋上タンク」という二段構えの方式は、ハノイでは戸建住宅からアパートまで非常に一般的です。屋上タンクは日本で言えば高架水槽にあたりますが、ハノイでは低層住宅でも当たり前に見られる点が特徴的です。利点として、たとえ市の水道が一時停止したり停電でポンプが止まった場合でも、屋上タンクの水がなくなるまでは重力で給水が継続するため、多少の断水なら各家庭で緩衝できるメリットがあります。これは水道を24時間連続給水できない新興国ならではの知恵と言えます。直結給水と水質への影響：日本の都市部では、高層ビル等を除き各家庭でタンクを持つ必要はなく、水道水をそのまま利用できます（高層建築でも近年は直結増圧給水が普及）。これにより水は常に配管内を流れ新鮮な状態が保たれます。一方、ハノイのタンク方式では貯め置きによる水質劣化が懸念されます。実際、多くの家ではタンクの清掃が行われず放置されるため、内部で藻類や細菌が繁殖し、水が汚れる原因となります。また各家庭が吸上げポンプを使うことで、市の配水管内圧力が低下し、管に生じた亀裂から周囲の土壌中の雑菌や有害物質が水道管内に侵入してしまいます。日本でも古い建物で受水槽の管理不足による水質汚染事故が問題になりますが、ハノイでは都市全域でこのリスクが常態化しているわけです。こうした違いから、ハノイの水道水はそのまま飲用不可とされ、現地の日本人のみならずベトナム人住民も飲料は別途19リットルボトルのウォーターサーバー水等に頼るのが普通です。水圧基準の違い：日本の水道法では、給水栓に十分な圧力を確保することが求められています。一般的に末端でも0.1MPa程度の水圧が確保され、シャワーや給湯器がストレスなく使えるよう設計されています。ハノイでは前述の通り都市側圧力は低く、各家庭のポンプで必要な圧を確保します。しかしそのポンプも容量や設定によってまちまちで、シャワーが弱々しい家もあれば異常に強い家もあります。水圧が安定しないこともハノイ生活あるあると言えるでしょう（日本ではまず聞かれない苦労です）。さらにハノイでは高層マンションでも高層階ではしばしば水圧不足が問題になります。高層階用の加圧ポンプ設備があっても電圧降下や故障で止まり、高層住民が断水被害を受けるニュースもあります。日本では高層ビルの高置水槽・ポンプ設備は法定点検や更新も厳格ですが、ハノイでは管理が行き届かず「マンション上層階だけ断水」ということも起こり得ます。以上のように、水圧と給水方式の設計思想は根本から違うため、ハノイで生活する日本人は「各自タンクとポンプで水を確保する」という感覚を身につける必要があります。 5. 日本の水道インフラとの比較ポイント最後に、以上の点を踏まえて日本の水道システムとの具体的な違いをまとめます。以上、ハノイの水道インフラの歴史から現在までを概観し、日本の水道との違いをまとめました。簡潔に言えば、「日本は公共インフラとして高度に整備・管理された直結水道、ハノイは歴史的経緯から各戸の工夫に支えられたタンク水道」という対照的な状況です。日本人にとっては不便に思える点も多いですが、これも発展途上の都市で暮らす上での現実です。水にまつわるローカル事情を理解し、安全で快適な生活が送れるよう心がけましょう。幸い、近年ハノイの水道も改善に向かっており、将来的には日本並みとはいかずとも着実にサービス向上が期待されています。現地の水事情を正しく理解し、賢く対応することで、ハノイでの生活もきっと快適になるはずです。